債務整理をすると持ち家はどうなる？

債務整理をしたいけど、持ち家を手放したくないと債務整理を諦めていませんか？

持ち家を所持していて、債務整理を検討されている方の一番の悩み、それは債務整理をすることによって持ち家に影響が及ぶことですよね。

債務整理をしても持ち家を守ることは可能です。

今回はどのような場合に持ち家に影響が出るのか、対処法はあるのか、ということについて詳しく解説していきたいと思います。

 

 

任意整理をすると持ち家はどうなる？

任意整理で住宅ローンの残債がなければ持ち家に影響なし

　任意整理は、裁判所の手続きを通さず、貸金業者等の債権者との交渉により、支払金額の減額や支払い方法の変更などを決めることができる債務整理です。

　持ち家があり、すでに住宅ローンを完済している場合には、基本的には持ち家を手放す必要はありません。

 

任意整理で不動産担保ローンの残債がある場合には対策が必要

不動産担保ローンとは、土地、建物、マンションなどの不動産を担保としてお金を借りることのできるローンです。

　不動産自体は持ち家でも、持ち家を担保としたローンを債務整理すると、持ち家を失うことになります。

　この場合の対策として、不動産担保ローンを債務整理の対象から外して任意整理することが考えられます。

ただし、不動産担保ローンを支払い続けることが難しければ、他の手段を検討する必要があります。

 

任意整理で住宅ローンの残債がある場合には持ち家を失わない対策が必要

　任意整理をする場合に、住宅ローンの返済が残っている場合には、持ち家を失う可能性があるので対策が必要です。

　住宅ローンを債務整理の対象とすると、住宅ローンの支払いが減額されたり猶予されたりする代わりに、ローン対象の住宅を失います。

　住宅ローンの返済が残っていて、任意整理する場合には、持ち家を失わないために、住宅ローンを除外して任意整理をしましょう。

　ただし、この場合、住宅ローンについては減額や支払い方法の変更は出来ないため、そのまま払い続けなくてはなりません。他の返済と住宅ローンをあわせて支払うことになるので、支払い続けるのが難しい場合には、他の手段を検討する必要があります。

 

個人再生をすると持ち家はどうなる？

住宅ローンの残債がない場合でも「清算価値保証の原則」に注意

　個人再生とは、一定の収入の見通しのある人が、返済金額を大幅に減らして、3年間又は5年間の期間で返済することができる債務整理です。

　個人再生では、すべての債権を整理することになりますが、住宅ローンを完済していれば整理対象にならないため、持ち家に住み続けられます。

　ただし、個人再生には、「最低弁済額の要件」および「清算価値保証の原則」という二つの返済総額に関する要件があります。

　このうち、最低弁済額の要件とは、個人再生する場合に支払わなくては最低限の返済額のことです。

債務総額により異なりますが、例えば、債務総額が3,000万円以上5,000万円以下の場合には、債務総額の1割が最低弁済額となります。

　また、清算価値保証の原則とは、不動産などの財産がある場合、返済総額が清算価値（破産の手続きをしたとした場合に、債権者に分配されるべき財産の総額）以上になるような返済を求めるものです。

　個人再生をする場合、例えば、債務が減額されて300万円の返済で済む場合でも、持ち家の清算価値が1,000万円ある場合には、1,000万円を支払うことになります。

清算価値相当の金額を支払えない場合には、結果的に、持ち家を売却せざるを得ないことになるので注意しなくてはなりません。

 

持ち家を維持するには住宅ローン特則を利用する

個人再生では、住宅ローンの残債があり持ち家を手放さずに債務整理を進めたい人のために「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」が利用できます。

　住宅ローン特則は、住宅ローンの返済を個人再生から外して持ち家を維持しつつ、住宅ローンの返済と個人再生で減額された債務の返済の両方を行っていくものです。

　一般的に、住宅ローンの場合、抵当権（対象物件の返済が滞った際に優先的に返済を受けられる権利）が設定されており、本人の支払いが滞ると、債権者は抵当権を実行して住宅を売却し、売却代金を住宅ローンの返済に充てますが、住宅ローン特則を利用すれば、抵当権を実行されることなく、返済し続けることができるようになります。

 

個人再生の住宅ローン特則の利用条件

個人再生の要件を満たしていること

個人再生には、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の2種類があり、利用条件があります。

小規模個人再生は、債務額が5千万円以下の個人で、将来にわたり継続的に、または、反復して収入を得る見込みのあるなどの場合に利用できます。

また、給与所得者等再生は、小規模個人再生の要件に加え、給与等定期的な収入を得る見込みがありかつその額の変動幅が小さいと見込まれるなどの場合に利用できます。

住宅ローン特則を利用する場合には、このどちらかの要件を満たす必要があります。

 

本人が所有し、床面積の半分以上が居住のためのものであること

　住宅ローン特則を利用するには、本人が所有している物件で、居住していることが条件です。

店舗兼住宅の場合でも、居住用の床面積が全体の二分の一以上であれば居住のためといえます。

 

住宅建設や購入、リフォームのためのものであること

　住宅ローンの目的が、住宅の建設や購入、リフォーム資金のためであることが条件です。

 

持ち家に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

　住宅ローン特則の利用には、持ち家に住宅ローン以外のローンの抵当権がついていないことが条件です。

住宅などの不動産に、事業資金やカードローンなど住宅以外のローンの担保として抵当権がついている場合には住宅ローン特則は利用できません。

 

保証会社に代位返済されてから6か月以内であること

　住宅ローンを滞納すると、保証会社が住宅ローンの返済を肩代わりすることがあります。

これを代位返済といいますが、保証会社が住宅ローンを代位返済してから6か月を経過した場合は、住宅ローン特則は利用できません。

保証会社が代位返済した後、早めに手続する必要があります。

 

自己破産をすると持ち家はどうなる？

　自己破産は、全ての債務を免除する代わりに、持ち家や自動車などの財産を失うことになります。

　住宅ローンを完済しているかどうかに関わらず、持ち家を手放さなくてはなりません。

まとめ

持ち家の住宅ローンを完済している場合、「任意整理」と「個人再生」を選択することで基本的に持ち家に影響が及ぶのを防ぐことができます。

上記の場合でも影響がでてしまう場合もありますが、事前にきちんと対応することによって、持ち家を残せる可能性は高まります。

自己破産だと持ち家を残すことは限りなく不可能になってきますので、任意整理や個人再生で対処できるタイミングで早急に対処することが大切です。